Tìm hiểu về Quy hoạch Phú Quốc.
Quy hoạch TP Phú Quốc trải qua thời gian gần 2 thập kỷ đã có rất nhiều thay đổi và biến động, cùng chúng tôi tìm hiểu thêm về quy hoạch tại Phú Quốc nhé!
Trước đây Phú Quốc là một huyện đảo nằm giữa ngoài khơi thuộc tỉnh Kiên Giang và là hòn đảo lớn nhất Việt Nam. Đảo Phú Quốc nằm gọn trong Vịnh Thái Lan với 150km đường bờ biển và cách thành phố Rạch Giá 120 km, cách thành phố Hà Tiên 45 km.
Diện tích của Phú quốc là 589,27 km2 , tương đương 589.270 héc ta.
Việc Phú Quốc được định hướng phát triển thành đặc khu kinh tế đặc biệt đã khiến thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển rất nóng trong mấy năm trở lại đây. Để đầu tư bất động sản vào Thành Phố Phú Quốc được hiệu quả và ra quyết định đầu tư chính xác, các nhà đầu tư nên tìm hiểu và quan tâm nhất đến quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết của Phú Quốc. Chúng tôi xin cung cấp một số thông tin về quy hoạch của Phú Quốc
Phú Quốc được cấp sổ đỏ lần đầu từ khi nào ?
Luật đất đai của Việt Nam ra đời từ năm 1993 và thực hiện chỉ thị 14 của Tỉnh Kiên Giang, huyện đảo Phú Quốc bắt đầu tiến hành đo đạc tổng thể đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên đảo.
Khi đó toàn bộ sổ đỏ đều được cấp chứng nhận là đất trông cây lâu năm , thời hạn 50 năm , tức là từ 1993 – 2043
Hiện nay 90% sổ đỏ Phú quốc đều thể hiện thông tin như trên, như vậy thông tin trên thể hiện hiện trạng đất từ 1993 ngay cả đất trên trục đường Trần Hưng Đạo thì 90% sổ vẫn giữ hiện trạng cây lâu năm đến năm 2043. Lý do cấp chung 1 loại đất cây lâu năm 50 năm vì thời điểm 1993 Phú Quốc chưa có bản đồ quy hoạch sử dụng đất , và đa phần là đất rừng được các hộ gia đình khai khẩn , PQ cũng chưa có định hướng phát triển.
Phú Quốc có bản quy hoạch sử dụng đất đầu tiên khi nào?
Quyết định xây dựng quy hoạch Phú Quốc được gắn với từng thời điểm cụ thể (5 năm – 10 năm), chiến lược phát triển của chính quyền nhà nước trong thời gian đó. Về cơ bản các quyết định (quy hoạch) được kế thừa, sửa đổi và phát triển theo chủ trương nhất quán được nhà nước thống nhất đề ra.
Sau 12 năm kể từ khi luật đất đai ra đời và những cuốn sổ đỏ đầu tiên được cấp cho các hộ dân Phú Quốc thì huyện đảo Phú Quốc đã được sự quan tâm của chính phủ với việc nghiên cứu lập bản đồ sử dụng đất đầu tiên do thủ tướng chính phủ ký.
Đó chính là quyết định Số: 1197/2005/QĐ-TTG ký ngày 09/11/2005, về việc quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc đến năm 2020. ( Tìm hiểu thêm quy hoạch 1197 tại đây)
Trong quyết định số 1197/2005/QĐ-TTG, quy hoạch chung của đảo Phú Quốc là trung tâm du lịch sinh thái đảo, biển chất lượng cao của cả nước, khu vực và quốc tế; trung tâm giao lưu, thương mại, dịch vụ của vùng, có vị trí quan trọng về mặt an ninh và quốc phòng.
Có thể nói đây là bước ngoặt lịch sử khi Phú quốc đã có định hướng mục tiêu phát triển rõ ràng đó là xây dựng đảo Phú Quốc phát triển bền vững; hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ môi trường; bảo đảm an ninh, quốc phòng vùng và quốc gia.
Nội dung về quy mô dân số, quy mô đất đai, định hướng phát triển từng khu vực, kết cấu hạ tầng – kiến trúc (giao thông, điện nước, môi trường) …..
Theo thời gian cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Phú Quốc thì đã có thêm rất nhiều lần chỉnh sửa theo chu kỳ 5 năm một lần để quy hoạch phù hợp với thực tiễn phát triển và định hướng của chính phủ.
Quy hoạch Phú Quốc đã ổn định chưa?
Phú Quốc mới chính thức được công nhận là thành phố, trước đây năm 2012 Phú quốc mới có sân bay quốc tế, năm 2014 Phú Quốc mới chính thức có điện lưới. Như vậy Phú Quốc phát triển sau các thành phố lớn rất nhiều năm nhưng tốc độ phát triển thì đáng kinh ngạc.
Kể từ khi có bản quy hoạch đầu tiên là quy hoạch 1197 thì quy hoạch tổng thể xây dựng đảo Phú Quốc và cho đến này đã có thêm 3 lần điều chỉnh quy hoạch đó là:
- Quy hoạch 633 Phú Quốc– theo quyết định số 633/QĐ-TTG ký ngày 11/05/2010
- Quy hoạch 868 Phú Quốc– theo quyết định số 868/QĐ-TTG ký ngày 17/06/2015
- Quy hoạch 486 Phú Quốc– theo quyết định số 486/QĐ-TTG ký ngày 30/03/2021 (Mới nhất nhưng chưa phải cuối cùng)
Chính vì thế quy hoạch của Phú Quốc vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để phù hợp với định hướng phát triển kinh tế. Các bản quy hoạch trên xây dựng trên tỷ lệ 1/25000. Đây là quy hoạch chung cho cả thành phố Phú Quốc.
Tỷ lệ quy hoạch càng cao thì độ chính xác càng thấp, ví dụ như tỷ lệ 1/25000 là loại quy hoạch mang tính Định hướng cho toàn đảo thế nên sai số sẽ lớn. Chính vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm đến các bản quy hoạch tỷ lệ nhỏ hơn cho từng phường hoặc từng khu phố, con đường với bản đồ quy hoạch 1/2000 , hoặc tốt nhất là 1/500.
Làm thế nào để kiểm tra quy hoạch mảnh đất Phú Quốc!
Để kiểm tra quy hoạch mảnh đất tại Thành phố Phú Quốc có thể dựa theo nguyên tắc như sau: Khu vực nào đã có quy hoạch 1:2000 hoặc 1:500 thì kiểm tra bằng 2 bản này, còn khu vực chưa có thì kiểm tra qua bản “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm(ví dụ năm nay là 2021)” và “Quy hoạch chung của toàn đảo mới nhất (Quy hoạch 486 tỷ lệ 1/25000)”
Tuy nhiên hiện nay nhiều khu vực tại Phú Quốc chưa công bố quy hoạch 1/2000 và 1/500 nên cách tốt nhất để kiểm tra quy hoạch là chủ lô đất làm thủ tục : Cung cấp thông tin quy hoạch nộp tại Phòng quản lý đô thị thành phố Phú Quốc hoặc Ban quản lý Khu kinh tế Phú Quốc
Địa chỉ: 3 Đường Mạc Cửu, TT. Dương Đông, Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Điện thoại: 0297 3846 179
Sau khi tiếp nhận thông tin Phòng quản lý đô thị sẽ ra văn bản trả lời cho chủ sở hữu mảnh đất xem chức năng cụ thể của mảnh đất.
Mẫu văn bản trả lời cung cấp thông tin quy hoạch Phú Quốc
*Lưu ý: Việc kiểm tra quy hoạch trên phòng quản lý đô thị là bắt buộc cần thiết nhưng cũng chưa đảm bảo an toàn 100%, vì họ chỉ cung cấp theo bản quy hoạch hiện tại đang được áp dụng. Nếu có dự án đang xin hoặc khu đó chưa có bản quy hoạch chi tiết 1/500 thì vẫn chưa đảm bảo chắc chắn là có thay đổi hay không.
Đầu tư đất Phú Quốc nên xem quy hoạch hay hiện trạng sổ?
Như trên chúng tôi đã trình bày về đa phần 90% hiện trạng các cuốn sổ đỏ tại Phú Quốc ghi là : Đất trồng cây lâu năm, thời hạn đến 2043. Như vậy đây là hiện trạng cũ trên đất chứ không phải quy hoạch hiện tại.
Để kiểm tra quy hoạch thì các nhà đầu tư nên làm thủ tục cung cấp thông tin quy hoạch như trên, và theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư sành sỏi và các nhà đầu tư lớn như các tập đoàn thì Quy hoạch mới là điều đáng phải quan tâm nhất.
Ví dụ 1: Tôi đang xem một mảnh đất 3000 m2, trên đất có 300m2 đất ở thời hạn lâu dài , còn lại 2700m2 đất trồng cây lâu năm thời hạn đến 2043 như vậy có an toàn không:
Trả lời: Trên mảnh đất này hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm có 1 phần đất ở , tuy nhiên chưa thể khẳng định quy hoạch của cả mảnh đất là đất ở. Điều đầu tiên nhà đầu tư nên xin bản cung cấp thông tin quy hoạch của phòng quản lý đô thị. Có thể hiện tại theo quy hoạch mới thì cả mảnh đất 3000m2 này lại nằm trong quy hoạch cây xanh, hoặc nông nghiệp, hoặc giáo dục.
*Lưu ý: Trước đây do nhà nước khuyến khích tạo điều kiện để thu hút dân số phát triển kinh tế tại Phú Quốc nên dù chưa có quy hoạch cụ thể nhưng chính quyền vẫn tạo điều kiện chuyển đổi tối đa 400m2 đất ở cho mỗi hộ gia đình.Dù diện tích có 10ha hay 100ha thì cũng chỉ được tối đa 400m2 đất ở. Đó không phải là chuyển đổi theo quy hoạch sử dụng đất mà là chính sách an cư của nhà nước.
Ví dụ 2: Tôi đang xem một mảnh đất 3000m2 , toàn bộ trên sổ là đất trồng cây lâu năm thời hạn 2043 , nếu không có thổ cư thì có mua được không?
Trả lời: Trước tiên NĐT phải kiểm tra quy hoạch xem mảnh đất trên được quy hoạch là loại đất gì, nếu quy hoạch đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ thì sau này NĐT có thể làm đơn xin chuyển đổi mục đích lên đất ở hoặc đất TMDV. Nếu quy hoạch là đất nông nghiệp thì tức là hiện trạng và quy hoạch mảnh đất này vẫn là đất nông nghiệp. Giá trị sử dụng chỉ cho mục đích trồng cây.
Lời Khuyên: Như vậy khi đầu tư BĐS tại Phú Quốc NĐT cần quan tâm đến quy hoạch hơn hiện trạng. Hiện trạng có thể là đất trồng cây lâu năm nhưng được quy hoạch đất ở còn hơn hiện trạng có một phần đất ở nhưng khu đó lại quy hoạch đất cây xanh, hay nông nghiệp….
Vấn đề xây dựng của Phú Quốc hiện nay
Hiện nay có đến hơn 90% các công trình tại Phú Quốc chưa có giấy phép xây dựng, ngay cả trên trung tâm Phường Dương Đông là đường Trần hưng Đạo cũng có đến hơn 90% chưa có giấy phép trong đó có rất nhiều khách sạn lớn.
Đây là một thực trạng đáng buồn, tại Phú quốc khi thị trường bất động sản phát triển quá nóng và phức tạp dẫn đến bộ máy chính quyền huyện không đủ lực lượng để kiểm tra rà soát hết trên khu vực rộng lớn. Hơn nữa nhiều trường hợp đã lập biên bản nhưng vẫn cố tình vi phạm và thách thức cơ quan chức năng.
Và cũng do để kiềm hãm thị trường BĐS phát triển quá nóng nên chính quyền đã phải tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến nhiều hộ dân có nhu cầu thực muốn xin chuyển đổi mục đích để xin giấy phép xây dựng không thực hiện được.
Tuy nhiên khi Phú quốc chính thức được công nhận thành phố thì chính quyền mới sẽ làm việc rất quyết liệt, chính vì vậy các nhà đầu tư trước khi mua đất nên tìm hiểu cho thật kỹ, sai lầm thường thấy là các NĐT thấy xung quanh xây dựng hết nên yên tâm mua vào nhưng thực chất quy hoạch khu đó là đất nông nghiệp nông nghiệp hoặc cây xanh… và các hộ dân xây dựng trái phép sau này tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.
Một số rủi ro cần chú ý của NĐT khi mua đất Phú Quốc!
1: Mua đất sơ đồ chưa có sổ đỏ:
Với giá thành rẻ hơn rất nhiều so với đất có sổ đỏ kèm với lời cam kết sẽ làm sổ đỏ đã khiến khách hàng ham rẻ mà đặt mua. Đất sơ đồ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua vì giao dịch bằng giấy tay, sơ đồ không phải do cơ quan nhà nước cấp hoặc 1 sơ đồ bán cho nhiều người…..
2: Mua đất không kiểm tra quy hoạch:
Người mua nhà đất không kiểm tra hoặc không thể kiểm tra thông tin quy hoạch của bất động sản, hoặc bên bán biết nhưng không cung cấp thông tin cho bên mua, hoặc cung cấp thông tin sai lệch (vô tình hoặc cố ý).
3: Không xem xét giá trị sử dụng khi mua đất:
Trong các giá trị của BĐS thì quan trọng nhất đó là giá trị sử dụng, vô hình chung nhiều nhà đầu tư chọn mua những mảnh đất có vị trí rất xa khu trung tâm, không có tiềm năng và khó có thể khai thác các dịch vụ, ngay cả để ở cùng không phù hợp. Như vậy thì chờ đợi sẽ rất lâu khi hạ tầng được nâng cấp, dân cư được chuyển đến ở và quy hoạch mới đồng bộ về hạ tầng……
4: Mua đất vướng thế chấp :
Mua một bất động sản đang thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng nhưng chưa được giải chấp tại thời điểm bán là rủi ro có thể khiến bên mua mất cả chì lẫn chài.
5: Mua đất đang bị tranh chấp, chiếm dụng:
Người mua không tìm hiểu về tình trạng tài sản đang tranh chấp hoặc đang bị ngăn chặn hoặc có bên thứ ba đang chiếm dụng để sử dụng, khai thác. Ví dụ thuê, ở hợp pháp, tranh chấp lối đi chung…
6: Hợp đồng đặt cọc, mua bán không đầy đủ pháp lý điều khoản bảo vệ người mua:
+ Theo quy định, hầu hết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải được thành lập thành văn bản và được công chứng. Tuy nhiên, vẫn tồn tại giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro mất trắng cho phía bên mua.
+ Quá trình mua bán nhà đất tại thời điểm đặt cọc sẽ trở nên đầy rủi ro nếu các bên không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hoặc chỉ làm qua loa.Không quy định điều khoản chi tiết khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc phương thức cụ thể cần thỏa thuận lại với nhau khi phát sinh vấn đề.
+ Hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận kỹ về giá cả, phí và các chi phí liên quan trước đó (đặc biệt là tại thời điểm đặt cọc) dẫn đến không phân định được ai phải chịu khoản chi phí phát sinh. Phương thức thanh toán và tiến độ, thời gian không cụ thể cũng có thể dẫn đến tranh cãi.
7: Một số rủi ro từ lừa đảo có tổ chức…
7.1: Lừa người mua về ngày công chứng chuyển nhượng:
Đến ngày công chứng theo thỏa thuận của giấy đặt cọc, trước ngày đó bên bán gọi cho bên mua, vì lý do đặc biệt nên xin dời ngày công chứng 3-5 ngày chẳng hạn, sau đó kêu đến ngày công chứng bên mua không ra nên hủy hợp đồng đăt cọc, bên mua mất cọc.
7.2: Nhận tiền rồi không giao giấy tờ sổ đỏ :
Bên bán khi ra công chứng yêu cầu bên mua chuyển tiền trước rồi mới ký, sau khi nhận tiền lại cù nhày đòi hỏi không ký và giao giấy tờ sổ đỏ.Nên để hai bên mua bán ký , giao cho công chứng giữ, khi nào bên mua chuyển tiền xong có giấy tờ biên nhận chuyển tiền giữ cần đưa ra làm bằng chứng thì mới giao giấy tờ cho bên mua.
7.3: Chủ sở hữu bán cho nhiều người.
Chủ sở hữu chỉ có một bất động sản nhưng mang đi đặt cọc, giữ chỗ, bán cho nhiều người bằng giấy tay hoặc bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền. Đây là những loại hợp đồng đầy rủi ro có thể khiến nhà đầu tư mất sạch tiền tỷ nếu gặp phải tình huống lừa đảo này.
Để tránh trường hợp này nên yêu cầu bên bán ra công chứng hợp đồng đặt cọc như vậy sẽ đảm bảo được quyền lợi của người mua.
7.4: Đến ngày công chứng bên bán không xuất hiện:
Nhiều trường hợp hai bên hẹn ngày công chứng mà đến ngày giao dịch bên bán không liên lạc được không xuất hiện, thì bên mua cần lập vi bằng ngay tại văn phòng công chứng về việc mình đã có mặt đúng thỏa thuận nhưng bên chủ nhà vắng mặt.
Và còn rất nhiều rủi ro khác liên quan đến lĩnh vực đất đai, quý anh chị đầu tư cần tư vấn thêm xin vui lòng liên hệ với Nam Phú Quốc để tìm hiểu thêm nhé!
Xem thêm các dự án BĐS tại Nam Phú Quốc:
- Biệt Thự Bãi Kem – Sun Premier Village Kem Beach Resort
- Biệt thự Mũi Ông Đội GĐ1 – Sun Premier Village Phú Quốc
- Biệt thự Mũi Ông Đội Vip 50 – Sun Premier Village The Eden Bay
- Shophouse Bãi Kem GĐ2 – Boutique Shophouse Melodia
- Shophouse Địa Trung Hải GĐ1 – Sun Premier Village Primavera
- Shophouse Địa Trung Hải GĐ2 – Shophouse Hillside The Center
- Căn Hộ Địa Trung Hải – Sun Grand City Hillside Residences
- Biệt thự làng nhiệt đới Bãi Kem – Sun Tropical Village Phú Quốc
- Nhà Phố Khu Đô Thị An thới – Sun Grand City New An Thới
- Meyhomes Capital Phú Quốc – Nhà phố khu đô thị Meyhomes
Đăng ký tư vấn thông tin dự án
Qúy khách hàng cần thông tin chi tiết về giá, chính sách và quỹ căn dự án vui lòng liên hệ với chúng tôi theo hotline : 0904.054.899 hoặc để lại thông tin liên hệ để nhân tiên tư vấn hỗ trợ thông tin về dự án này. Xin chân thành cảm ơn.
